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佳兆業賣子求生 融創23.75億收購上海4子公司
??佳兆業收購事件終於初見成果。昨晚，佳兆業與融創中國分別發佈“一錘定音”的公告。公告顯示，佳兆業將向融創出售佳兆業上海4傢項目公司的股權及股東貸款，代價總計近23.75億元。融創中國全資附屬公司天津騰耀作為買方分別收購上海青灣、上海榮灣100%股權；上海誠灣兆業與上海贏灣兆業各
51%的股權及上述4傢項目公司的股東貸款。開始大刀闊斧賣項目的佳兆業，未來還會不會存在房地產的滔滔大軍裡，仍然存疑。
??另外傳聞中將接手佳兆業舊改項目的華僑城也已經於1月23日停牌，稱正在籌劃“重大事項”，華僑城一位高管回應南都記者關於收購的疑問時說，“這個時候我還不能透露任何事情。”
??佳兆業旗下項目公司還在正常工作，但其實人心已近渙散。幾位資深人士告訴南都記者，公司很多人已開始思尋後路，一些會堅持繼續為公司的項目服務，也有一些人表示會另謀高就。
??優質項目肯定有下傢
??佳兆業數次公告坦承在債務方面遇到問題，正在聘請財務顧問幫助尋求方案。昨日，確認收購的公告終於在翹首企盼中登場。融創中國昨日發佈公告稱將以23.75
億元的價格，收購佳兆業集團收購上海榮灣、青灣、贏灣、誠灣四個項目目標公司的股權及債券並各自訂立收購協議。
??此前業內對融創的猜想是可能收購郭氏傢族在佳兆業的股權。由昨晚的公告看來，融創的動作偏於保守，僅收購瞭佳兆業在上海的四個項目公司。盡管如此，這對佳兆業來說，已經是“雪中送炭”。
??南都記者昨日也從佳兆業內部高層獲確認，尋求合作是肯定要做的事，佳兆業公司已經肯定將股權出讓，旗下眾多優質項目肯定有下傢。
??業內最先發現的接盤者是華僑城。從這傢房企目前對外的態度來看，還沒有直接否認接觸佳兆業。華僑城一位高管回應南都記者關於收購的疑問時說，“這個時候我還不能透露任何事情。”
??據深圳克而瑞機構一位資深人士向南都記者透露，對於佳兆業的重組，政府層面頗為上心，也討論過多種方案，包括將旗下住宅、商業、酒店等各種物業分組，邀約有相關業務的深圳國企洽談，其中近年深圳土地消耗較快的華僑城就表示瞭興趣。目前華僑城很可能接受佳兆業深圳舊改部門項目。
??另外一傢“白武士”旋即浮出水面。這就是野心和實力兼備的融創中國。有接近融創中國高層的人士爆料稱，融創中國有意接手郭氏兄弟的佳兆業股份，“雙方已經簽署相關協議，隻等走完流程正式發佈”。
??此前，董事長孫宏斌一度有意無意“按捺不住”，在一條個人微博上投票，選擇“最有可能收購佳兆業的房企”為融創。隨後幾分鐘這條微博即遭刪除。這是迄今為止融創官方方面給出最明顯的收購信號。
??對佳兆業而言，顯然“活下去”最重要。
??佳兆業有關負責人向南都記者表示，公司上下自遭深圳市國土委“鎖定房源”以來，一度齊心協力力求渡過難關，公司至今的項目運轉仍照常進行。隻是財務方面由於陸續遭到催款、投訴和訴訟，公司財產已遭凍結。現在，公司上下已經接受可能的結局，尋求接盤方可能對佳兆業而言是一條上好的路。
??深圳克而瑞機構總經理許爍接受南都記者采訪表示，深圳房地產市場多年來總體是穩健的，這次發生這樣的事情應該有深層次的原因，一時難以定論，但對行業來說這也是個提醒，今年整體的深圳市場應該還是有機會的，但穩定穩健的風格會走得更穩。
??中原地產分析認為，目前市場庫存偏大的基本面沒有改變，樓市“惜貸”常態化的基本面也沒有改變。對房企來說，今年仍然會面臨比較大的資金問題。
??“房企的起起落落，優勝劣汰在這幾年肯定會是比較正常的一件事，”廣東維森置業董事長張維倫接受南都記者采訪表示，如果沒有註意現金流和高周轉，同時項目拓展過快的話，這樣的風險會尤其大，近來很多區域型開發商都有放慢擴張步伐的傾向。
??如果開發商在銷售回款上面臨比較大的壓力，再加上開發貸款比較難獲得，理論上開發商這個時候就不得不進行賣股權、賣項目的操作瞭，如果賣項目、賣股權也無法使這類公司繼續“活下去”，那麼，這些房企極有可能成為瞬間“轟然倒下”的房企。
??同策咨詢研究部總監張宏偉向南都記者表示，房企無論通過什麼樣的市場手段，賣項目也好，賣股權也好，降價銷售也好，隻要在市場艱難的時期可以“活下去”，那麼，這就是起碼的成功。在未來，留得青山在，不怕沒柴燒，隻要度過當前的企業資金面的危機，未來有可能就是“柳暗花明又一村”。
??中投顧問房地產行業研究員殷旭飛接受南都記者采訪表示，佳兆業賣項目是肯定要走的一條路，基本也確定後續將以債務重組的形式收場。大股東或者其他潛在收購者進行收購後重組，企業可能還將繼續存續。
??“深圳是市場機制相對健全的大城市，尚不能避免這樣的風險，其他地方更是風聲鶴唳。”殷旭飛告訴南都記者。中投顧問判斷，總體看，2015年深圳地產市場會在小心翼翼中穩定發展。
??借力佳兆業佈局
??如果評選出2014年占據頭條次數最多的房企，融創中國一定是數一數二。融創與綠城轟轟烈烈開始但落寞收場的收購案，即彰顯瞭其在房地產界絕對是野心勃勃，“不甘寂寞”。
??“對於孫宏斌來講，融創與綠城‘分手’這件事雖然最傷情，但過去的事情畢竟過去瞭，無論是人還是企業，還得繼續向前看，並且從孫宏斌整個創業生涯來看，這點事確實也不叫什麼大事。”張宏偉接受南都記者采訪表示，從這個角度來看，在融創已經佈局的大本營之外，比如昆明、廣州、南京、深圳等還是能夠發現融創蠢蠢欲動的擴張激情。
??對於紮根北方的融創來說，收購佳兆業最大的好處莫過於，可以借力拓展自己的短板區域，比如珠三角區域。
??從融創的發展軌跡來看，發傢於大本營天津，隨後佈局北京、無錫、成都等城市。在上一場失敗的綠城收購案中，融創也並非一無所得，而是借力與綠城的融綠合作平臺進入大上海樓市。區域拓展迅猛，可謂“狼”的速度。
??有熟悉孫宏斌的業內人士向南都記者稱，預計融創的野心還會更加膨脹，這也勢必會加速融創全國化佈局的進程。
??與佳兆業一樣的是，融創基本是用瞭短短2-3年時間進入當地房地產銷售金額TOP3，以及全國TOP20。並且融創在大多數已經佈局的城市實現商品住宅銷售金額第一，比如2014年融綠在上海商品住宅銷售金額已榮居第一名。
??如今，融創先下手瞭佳兆業的四個上海項目公司，借力佈局一直渴望的上海區域。雖然比外界此前預期的收購規模縮小，但已經邁出瞭積極的一步。
??“形勢還未明朗的情況下，估計融創是會謹慎的，慢慢觀望再說，”中原地產市場首席分析師張大偉如是告訴南都記者。
??若融創後續繼續收購佳兆業，將順勢借力佳兆業進入珠三角市場。以融創在房地產營銷界生猛的經驗來看，融創很可能借成熟的佳兆業資源，迅速強攻珠三角房地產市場，最終達到深耕珠三角的目的。
??由區域深耕向全國化佈局，融創的決心和耐心不容小覷。在進入不熟悉的新市場時，如果能夠通過房企之間尤其是品牌房企通過與合作夥伴的共同開發，往往能用更少的資金撬動更多的項目，提高市場占有率。而這就是融創過去一年以來一直在做的努力。
??同策咨詢研究部總監張宏偉向南都記者表示，融創將以狼的速度從既定市場格局當中搶得自己的一份市場份額。在其看來，融創通過與本土房企佳兆業進行合作，實現新的區域或城市擴張，進而進行全國化佈局。
??而此前融創借力綠城進行全國化擴張的戰略一波三折，並不順利。因此，從一定意義上來看，融創借力佳兆業，才算是標志著融創由區域深耕向全國化佈局的戰略轉變。
??根據融創1月發佈的業績公告，2014年融創實現銷售額715.5億元，同比增長31%，合約銷售面積約339.2萬平方米，均價21090元/平方米。按照年初融創銷售目標650億元計算，融創2014年超額完成10%。
??對於上市公司而言，上述合作方式將更有益處，可以將更多的銷售收入合並至財務報表，制造漂亮的銷售業績，進一步提高市場占有率，贏得資本市場的好評。業內已經開始設想融創與佳兆業合作之後的新局面。融創可以通過與佳兆業的合作制造漂亮的銷售業績，而融創的規模化將再升級。
??一位接近佳兆業的業內人士告訴南都記者，最終還是融創接手佳兆業項目，主要是因為融創與佳兆業一樣，是港股上市的民營房企。“央企決策機制復雜，流程慢，以佳兆業現在的情況如果再等下去，員工工資、業主和債主的壓力都很大。而雷厲風行的融創是及時的選擇。另外，融創也是香港上市民營房企，雙方的股權交割過程更加容易。”
??成也舊改，敗也舊改
??在佳兆業的起起落落中，不能不提的就是令其發傢也令其倒下的舊改項目。
??1999
年，佳兆業創始人郭英成和郭俊偉、郭英智三兄弟靠深圳龍崗一爛尾項目起傢。2011年前後，深圳舊改項目漸成為佳兆業的“重頭戲”。佳兆業城市廣場、大鵬佳兆業假日廣場等多個大盤舊改項目，不但讓佳兆業雄踞深圳新房市場榜首，而且還貢獻著超高利潤。2014年上半年，佳兆業營業收入下滑，但純利不降反增。
??“我們很平凡，但堅信拼搏能塑造卓越；我們很普通，但堅信拼搏能克服一切困難———致敬佳兆業上市五周年，拼出傳奇！”2014年底，佳兆業官網掛出這樣的宣言。如今看來，這樣的話語顯得無力。
??此時的佳兆業正處於成立以來最危險的時刻。
??翻閱佳兆業歷年年報不難發現，不少項目的獲取並無明確的來源說明。2010年，深圳寶吉項目，也就是後來的“深圳佳兆業城市廣場”赫然出現在年報上，但獲取方式未知。在佳兆業快速發展的2012年，已更名的佳兆業城市廣場地盤面積由32.18萬平方米變為17.96萬平方米，應占權益由100%變為80%，剩餘14.22萬平方米土地和20%權益同樣“去向不明”。
??同樣是在2012年，深圳大鵬項目也就是“深圳大鵬佳兆業城市廣場”和佳兆業新都匯傢園都出現在年報上，除去對佳兆業新都匯傢園備註“該項目曾為不良資產或部分已落成的翻新改造發展項目”外，年報和公告對這兩個項目再無任何披露。
??南都記者從深圳一傢大型民企房地產有關負責人處瞭解到，舊改項目難度非常大，也需要很深厚的政府關系和有關資源，一般房企是不敢也沒有能力涉足的。按照經驗，房企參與舊改項目有兩種方式，按照大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目必須招拍掛的法規，大型舊改項目必須進行招拍掛。稍小型項目諸如一棟辦公樓的拆遷和重建等，則可以由企業和政府通過協議完成。但項目的大小並無統一界定。一直以來，有業內人士披露，很多舊改項目進行招拍掛，並無多少競價，被疑“隻是做樣子而已”。
??“按照法規，舊改項目被房企整理好後，還必須被進行招拍掛。拆遷房企耗時耗力但收益微薄，這導致房企對待舊改項目非常消極，深圳市政府想推進舊改而不能。”一位深諳深圳舊改市場內幕的業內人士對此如是披露。
??根據2009年10月深圳市政府頒佈的《深圳市城市更新辦法》(簡稱“辦法”)第35條規定，“拆除重建類更新項目的實施主體在取得規劃許可文件後，應當與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議，或者補簽土地使用權出讓合同，土地使用權期限重新計算，並按照本辦法規定補繳地價”。
??“對於一二線城市的舊改項目，盡管舊改項目程序繁雜，但細節上可更改空間大，可以幫助房企獲得一些好處，例如增加容積率等各種小改動。可以說雖然是‘難啃的骨頭’，但如果能通過各種渠道拿下舊改項目，還是能獲得較大的利潤空間，尤以一二線城市為甚。”易居房地產研究員嚴躍進對南都記者如是表示。
??也因為舊改項目發展的復雜性，不少業內人士曾估計，佳兆業很可能由一傢國企或央企來接盤，比如深圳本地的華僑城。
??而最新的傳聞是，華僑城很可能接手佳兆業的舊改部分。從融創開發風格來看，舊改並不是其長項，而過慢的周轉周期，也並不符合融創的戰略。
??“華僑城作為國企，此前又以舊改項目發跡，並且擅長舊改項目的操作，這樣的收購行為一方面是為瞭自己項目儲備，另外也是為地方政府兜底，防止這些項目後續陷入困局。”張宏偉向南都記者分析稱，在收購佳兆業的行動上，華僑城比較低調，基本是以舊改項目為主，隻做哥自己關心和擅長的部分。
??隨著一線城市新增建設用地規模減少，如何盤活存量成為業內外關心的話題。一旦華僑城收購佳兆業舊改部分，也可以強化其在珠三角地區舊改領域的領先優勢。
??南都記者查閱資料發現，截至2014年6月30日，佳兆業總土地儲備約2360萬平方米，其中舊改面積占瞭近一半。如華僑城實現收購，對其土儲日益稀疏的深圳市場，將是巨大利好。
??“火中取栗”的收購？
??對於深陷困境的佳兆業而言，進一步賣股權、賣項目的動作不可避免。畢竟當前的債務規模遠超融創此次收購項目付出的金額。而不管是哪傢房企再出手，收購佳兆業的難點不會少。有人以“火中取栗”來形容收購。由於佳兆業事件有較為復雜的歷史原因、不單純的股權結構、法律程序和重組技術等，收購後的重組將無疑耗費精力，考驗能力。
??從深圳項目被深圳市國土委鎖定的那一刻起，佳兆業的命運其實已經定下來。那就是尋求接盤方，重組是必然的選擇。而這其中的考驗重重，種種難點意味著，接盤團隊必須要有優異的能力和定力。
??尤其是對已經耗費九牛二虎之力卻仍收購綠城失敗的融創，此次合作勢必要吸取經驗教銀行二胎房屋怎麼貸款比較會過件訓，不再重蹈覆轍。
??南都記者從佳兆業年報中瞭解到，如同不少在香港上市的內房股一樣，佳兆業集團是一傢於開曼群島註冊的外資企業，同時也是一傢傢族企業。佳兆業原董事局主席郭英成及其傢族為佳兆業的實際控制人。
??觀察佳兆業的股權結構不難發現，郭氏傢族經過一次股權轉讓之後，股權已經稀釋，但仍是最大控股方。
??這套復雜的股權結構是———大昌投資有限公司、大豐投資有限公司及大正投資有限公司持股佳兆業分別占股約為19.77%、20.45%、9%，而上述大昌、大豐、大正三傢公司各自的全部已發行股本由昌裕投資有限公司持有，昌裕則由GoodHealthInvestmentsLimited全資擁有，GoodHealth由SeletarLimited及SerangoonLimited作為
CreditSuisseTrustLimited的(瑞士信貸銀行信托有限公司)代名人及受托人分別擁有50%及50%權益。
CreditSuisseTrustLimited以郭氏傢族信托基金受托人的身份行事。
??這意味著，約半數的佳兆業股權，仍由郭氏傢族把控。佳兆業財報顯示，郭氏傢族通過傢族信托基金持有佳兆業股份，在轉讓給生命人壽前，郭氏傢族一直持有佳兆業60%以上股權，轉讓後持有約50%。
??截至1月中旬，公開資料顯示郭氏傢族仍是佳兆業實際控制人，擁有49.25%的股權。第二大股東為生命人壽，持股近30%，公眾持股量僅為20.81%。
??因此，如果有房企提出要收購佳兆業，就意味著要向實際控制人郭氏傢族收購股份。有接近交易的深圳業內人士向南都記者透露，深圳官方也參與並關註這場收購，而且深圳官方可能有提出意見，郭氏要全面退出佳兆業。
??事實上，多數知情的業內人士都認為，如果真要收購，大概率會收郭氏兄弟全部股份。這意味著佳兆業實際控制人徹底變換。
??南都記者根據公開資料查詢發現，截至目前至少有27傢金融機構包括銀行、信托、資管申請查封佳兆業資產，包括深圳、廣州、武漢、杭州等地，幾乎遍佈佳兆業全國項目。根據估計，未完成的項目可能將面臨債權人的催款。後續的談判工作將艱難重重，繁瑣不已。
??“收購，特別是上市公司之間的收購是非常繁瑣的，風險控制以及補充條款往往多達幾百頁，雙方都要設想各種不同情況。”廣東格林律師事務所合夥人律師李前斌接受南都記者采訪時表示，作為規避風險的手段，在收購協議中，雙方可以進行約定，比如說過瞭一定期限如果樓盤還未解鎖，交易可以取消滅，或者在付款條件上也做一些限制性約定。
??佳兆業內部人士向南都記者透露，佳兆業此前與多傢房企有過面談，包括萬科、華潤等，就具體項目的收購進行洽談，但最後由於資產查封而作罷。
??目前，佳兆業的前途已到瞭關鍵時刻。無論是誰，接盤佳兆業都將面臨著不小的困境。不過，換個角度看，這樣的機會如果把握好瞭，將得到華南地區大量優質的土地資源，包括佳兆業在廣州以地王價獲取的靚地，以及深圳一地難求的舊改地塊。
??對不少房企來說，是不是值得冒險，還很難說。對佳兆業而言，如果不能順利尋找接盤或合作方，退場或將在所難免。
??2014
??11.28
??佳兆業約2000套房源被鎖定
??12.03
??佳兆業停牌
??12.04
??佳兆業公告“尚不清楚有關當局作出有關鎖定之原因”，同日復牌
??12.10
??佳兆業董事長郭英成因身體健康原因辭任董事會主席等職
??12.16
??佳兆業再度停牌
??12.21
??佳兆業復牌。10頁公告首次披露深圳項目被鎖情況
??12.28
??佳兆業公告稱，譚禮寧辭任佳兆業執行董事及董事會副主席，張鴻光辭任公司首席財務官
??12.29
??佳兆業再度停牌
??12.31
??佳兆業將其上海子公司轉讓給上海萬科，總代價12億元
??2015房屋二順位設定年息任何問題免費諮詢
??1.1
??佳兆業未能償還匯豐提供的4億港元融資貸款，成2015年中國資本市場首例違約
??1.6
??網絡傳言佳兆業董事會已達成破產重組意見
??1.12
??佳兆業公告稱，接獲匯豐銀行豁免通知，同時，與上海萬科訂立終止協議
??1.18
??已有24傢金融機構申請查封佳兆業資產
??1.22
??華僑城停牌，網絡傳言“華僑城將接受佳兆業”
??1.23
??華僑城否認接受佳兆業
??1.26
??新華網稱，融創團隊10餘人已進駐佳兆業總部。佳兆業：“並不知情”
??1.29
??佳兆業停牌，並發佈公告稱，決定聘華利安為其財務顧問。同日，深圳華僑城停牌。
??1.30
??消息稱，華僑城或將拿下佳兆業的舊改部分。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/09055967819920803950102.shtml
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