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"現金在手"表象下資金鏈持續惡化 資金成本成房企逆轉關鍵
??通常選擇在3月份集中發佈年度業績報告的房企，卻多在2015年推遲瞭公告日期。截至3月26日，已有48傢上市房企發佈瞭正式年報，僅占滬、深、港三地上市房企的24%。
??2015年較遲的春節假期是多數房企推遲公告的一個很好的解釋，但仍免不瞭業內有關房貸二胎整合任何問題免費諮詢房企需要更長的年報編制時間，以修飾較為黯淡的2014年業績的猜想。
??不過相比增長乏力的業績，年報中所反應出的房企普遍更為緊張的現金流狀況，或許才是多數房企所面臨的困境和挑戰。
??現金流比看上去更緊張
??如果隻看年報中的現金流數據，似乎可以得出諸多房企已很好開始控制風險的判斷。根據蘭德咨詢統計顯示，截至3月26日已經發佈正式年報的48傢上市房企，總共的期末現金及現金等價物餘額總計1697億元，比2013年末增長5.31%。
??不過，“現金在手”的表象之下確是負債率的增長及債務結構的惡化。48傢房企的平均資產負債率為73.12%，與上年相比增加0.7個百分點。看似
增長不多，但債務結構卻大有玄機。依舊來自蘭德的報告顯示，有約20%的房企一年內到期的短期負債占比超過50%，如果將這個占比結構門檻下調到
31.4%的水平，那麼超過40%的企業一年到期的短期債務結構占比超出這一標準。
??如果考慮到負債率上升及短期負債占比較高的現實，那房企整體上漲的在手現金數據實際上提供不瞭太多的安全保障。
??更為宏觀的數據也顯示瞭房企資金鏈的緊張現狀。國傢統計局數據顯示，2014年房企到位資金121991億元，同比下降0.1%，而這一數據在2013年為同比增長26.5%。
??而2014年商品房銷售額76292億元，下降6.3%，這也直接導致瞭定金及預付款在房企開發資金來源中的占比大幅下降，從2013年的28.2%下滑為24.8%。
??來錢的渠道變窄瞭，但花錢的通道卻仍舊在擴大。國傢統計局的數據還顯示，2014年，全國房地產開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%。
??一增一減之間給房企帶來的便是更多的負債，以及更不合理的負債結構。
??金融化趨勢迫求房企戰略轉型
??盡管房企整體現金流狀況在持續惡化，但距離2009年金融危機時的全行業危機期仍有不小距離。但考慮到樓市黃金期已徹底結束，保衛資金鏈已成為房企必須提前謀劃的戰略。
??過去幾年建立在高杠桿和高資金成本驅動的“高周轉”戰略，或許即將落幕。想方設法消滅存貨，並提高資金池和現金流的精細化管理水平已成為企業更為核心的競爭力。
??萬科、龍湖、遠洋等一些長期關註財務健康問題等企業已經走在瞭前頭。以龍湖為例，在已經發佈2015年年年報的企業中，他是少有的一傢做到瞭存貨下
降，及存貨結構優化的企業。龍湖2013年底有110億現房存貨，至2014年底，這部分存貨實現50億的去化，整體的存貨水平也下降至103億元人民
幣。
??看似不多，但對大多數房企而言卻是無法達成的目標。根據蘭德咨詢的評估，現有房地產全行業的存貨中，有超過一半是極難消化的類型。而在已公佈年報的房企中，存貨的總增長比重約達20%的水平，如果以未售現房為標準計算，存貨增長比率甚至可能在40%左右。
??至於資金的管理和使用效率問題，無論是提出回款目標的萬科，還是銷售回款率多年保持在90%以上的龍湖，都已遠超行業平均水平。這本身也對企業改善負債率及債務結構有著至關重要的作用。
??依舊以龍湖為例，2014年凈負債率下降0.8個百分點至57.1%。平均借貸成本進一步降低為6.4%，平均借貸年限維持在4.5年的高位，而一
年內到期的債務僅占債務總額的17%。這足以讓凈負債率分別高達189%和140%的恒大與保利，以及其它被短期債務纏身的多數同行羨慕不已。
??負債率增長、債務結構惡化以及債務違約等一系列問題，讓評級機構下調瞭對中國房企的預期值。據不完全統計，去年下半年以來，評級下調的房企數量多達
12個，金地、富力地產等都在下調名單之列。最新的消息是，國際評級機構穆迪近日表示，如果融創收購佳兆業無法達成，以及海外債權人能夠收回的債券價值低
於預期的話，佳兆業評級展望可能會修訂至負面，或者下調評級。房屋2胎 利息怎麼算任何問題免費諮詢
??對於日子本就不好過的房企而言，這無疑是雪上加霜。業內人士表示，一直依靠境外低成本資金的房地產業，受到評級下調影響，融資成本顯著
上升，部分企業面臨的處境更加艱難。以世茂地產為例，今年2月3日，其以8.375%發行瞭一筆8億美元的七年期美元債，而2014年初，一筆同樣期限的
美元債券利率則為8.125%。發債利率被提高的不隻是世茂。2月10日，恒大發行10億美元5年期利率為12%的債券，而在此之前2013年末，這一同
期限美元債券利率僅為8.75%。
??對於房企如何逆轉當前的局勢，蘭德咨詢認為，隨著行業金融化的趨勢越來越明顯，提高運營效率，使資金成本最小化和效益最大化，是房地產企業必須要認真對待，而且一定要解決的一大戰略問題。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/11095989594252823543934.shtml
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