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上海樓市回暖政府緊急剎車 3天叫停5塊土地出讓
上海樓市一片漲聲。
浦東世紀公園附近，一套臨街的135平方米的樓房價格近4個月內從580萬元漲至650萬元；濱江大道沿江的財富海景花園從年初的樓面單價9萬元左右漲至近10萬元，甚至出現14萬、15萬元的天價；兩個月前樓面單價還在六七萬元的靜安地標社區中凱城市之光，本月二手房均價超過8萬元。
來自同策咨詢的上海房地產市場周報的數據顯示，從2015年8月31日到9月20日的三周，上海樓市成交均價除8月31日到9月5日受限價房上市影響環比下跌11%外，其餘兩周分別上漲17%和8%。
最令房地產從業者振奮的是8月的成交量。同策咨詢研究部分析師許之靜介紹，今年8月上海樓市成交量達到124.58萬平方米，連續4個月銷售額達到百萬平方米以上高位，並成為2010年以來的“最強”8月。
在滬上樓市“暖意正濃”的當下，上海的管理層卻給樓市澆瞭一盆“冷水”。10月12日，備受矚目的計劃出讓地塊——楊浦區新江灣城D7地塊收到意外通知：中止出讓活動。除楊浦區外，10月12日至10月14日，還有松江、青浦、嘉定3區等4處土地出讓被叫停。
臨時叫停土地出讓
樓價攀升，已經引起上海市政府關註。
10月9日，上海召開的兩個會議都涉及房地產議題，上海市委書記韓正在相關工作會議上指出：上海作為一座特大型城市，房地產市場發展有自身特點，控制房價是重要調控目標，不能人雲亦雲，必須堅定不移。他說，必須堅定不移減少經濟增長對房地產業的依賴，保持定力，絕不能為緩解一時一地的問題，而采用短期刺激政策，要對市民負責、對未來負責。
同一天，上海市建設交通系統幹部大會宣佈，將組建住房和城鄉建設管理委員會，不再保留城鄉建設和管理委員會、住房保障和房屋管理局。
有意思的是，會議結束3天後，原本有望在10月14日迎來地價新高的楊浦區新江灣城D7地塊出讓活動被叫停。
楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊土地面積13.2公頃，容積1.125，建築面積14.85公頃，地塊起始總價40.1725億元，折合單價27053元/平方米。這是上海今年以來起價較高的一幅宅地地塊，此前備受市場關註。
中國青年報記者註意到，新江灣城地塊附近樓盤每平方米均價大約在4.6萬元至6.1萬元不等，而這處即將拍賣的地塊，在眾多房地產中介機構看來是要建設成“豪宅”的地塊。
上海中原研究咨詢部高級經理龔敏算瞭一筆賬，新江灣城D7地塊建築面積14.85萬平方米，而對住宅限定套數為600套，即平均單套面積能達到247平方米，“這與加大中小套型供應體量形成反差，平均247平方米已大大超過瞭中小戶型的上限。”
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成將這一“拍賣叫停”事件看做是上海市政府對於樓市調控的明確表態，“就是告訴你們，八九十平方米的小戶型可以多建一些，動輒200平方米以上的豪宅不批瞭。”
10月12日到10月14日，除新江灣城外，上海全市還有松江區車墩鎮、嘉定區嘉定新城、青浦區朱傢角鎮、青浦區趙巷鎮等4處土地出讓活動被叫停。中國青年報記者註意到，松江車墩鎮至少有6處別墅樓盤，而青浦趙巷鎮以趙巷國際別墅區為特色。
“近期上海住宅用土地基本都是溢價成交。土地價格漲瞭，開發商和購房者都會有‘還會漲’的心理預期。”尹伯成說，此輪叫停土地出讓，政府調控決心明顯。
市中心是要商業還是要住宅二胎借貸風險貸款全省皆可處理
一個有意思的現象是，近幾個月，在上海市中心房價蹭蹭上竄的同時，上海郊區或者稍偏遠市區地塊的房價卻表現平穩。
比如以科技產業園區著稱的張江板塊，雖然距離市中心不遠，但其145平方米送花園、陽臺的主打聯排別墅戶型售價漲幅並不算大，僅從數月前的650萬元漲至675萬元。上海郊區奉賢、嘉定的房地產價格也並未出現較大漲幅。
而商業地產的價格在回落。同策咨詢數據顯示，9月以來，上海商業地產除第一周價格出現約20%的增幅外，第二、第三周的價格分別出現瞭26%和16%的較大幅度下跌。
“上海購房者大多是上班族，剛需特點明顯。”尹伯成告訴記者，去年樓市“9·30”新政以來，首付比例、公積金貸款額度、貸款利率等都有明顯的“利好”政策，購房者消費意願強烈，這在一定程度上釋放瞭上海市場的剛需。
但問題是，“剛需”要的是位於市中心、上班方便的小戶型，而不是位於郊區或者市中心超過200平方米的“豪宅”，因此，上海此輪調控的重點，很明顯是在調結構。
此外，他認為，上海市中心的商業地產目前“過剩”，這也是商業地產價格下跌明顯的主要原因。“現在受互聯網打擊較大，一些商業地產租不出去又賣不掉，隻能跌價。”此前考察上海市中心四川北路地塊的商業時，尹伯成發現，許多門店關門或者轉讓，辦公樓空置情況嚴重。“不能再增加商業地塊，而是要把商業地塊變性成為住宅地產。”
而在郊區，雖然住宅供應充分，但這些房子卻因“性價比”低而不受“剛需”待見。
中國青年報記者瞭解到，上海郊區奉賢、嘉定的房價，雖然比市中心便宜，但新房價格也在每平方米2.5萬元至3萬元，加上抗跌性不強、交通不便等因素，並不能成為“剛需”的最佳選擇。
增加供應是唯一出路
10月13日，易居房地產研究院發佈的數據顯示，今年9月，包括北上廣深在內的全國十大典型城市土地成交面積小幅抬升，土地出讓金創2014年以來新高。10大城市土地出讓金收入1015億元，環比上漲89.7%，同比上漲63%，較上月相比大幅上漲，創2014年以來新高。
尹伯成說，從上海市緊急叫停幾大地塊出讓活動的現狀來看，上海政府層面目前顯然已經意識到問題的嚴重性，“上海房價不是不能漲，是不能過快上漲，市中心隻要少漲一些，調控就算是成功瞭。地價上漲，自然會推動對未來房價上漲的預期，所以地價首先要平穩。”
易居研究院副院長楊紅旭今天在其個人微博中稱“地市復蘇瞭”。他認為，具有活力的國際大都市的房價顯著高於國內其他城市，甚至達到國際水平，“可以說是常態。”發達國傢的倫敦、紐約、舊金山、悉尼等皆如此，發展中國傢的孟買、莫斯科等城市，由於自住需求、投資保值需求旺盛、土地供應緊張等諸多因素，也都形成瞭高房價狀態。就住宅市場而言，“市場失靈”的情況下，在快漲時期的高房價城市，政府幹預得多些，可以理解。
他撰文稱，面對近一年來上海房價的上漲，“必須想方設法房屋二胎 房屋二胎利息怎算任何問題免費諮詢增加商品住宅供應”。他建議，在開發區、工業區的大量工業用地利用效率低下甚至荒廢的情況下，應加快這些土地二次開發與利用，“部分地塊可轉性為居住用地”。政府應當鼓勵市區擁有舊廠房、舊倉庫的大中型國企，騰籠換鳥，將寶貴的土地資源部分用於商品住宅開發。
尹伯成認為，工業用地改住宅、國企廠房改住宅的想法雖好，但對地方政府而言執行難度不小，“叫停土地拍賣，是目前最好的信號釋放。”
今年以來，上海市委書記韓正多次在公開場合指出“上海房價已經很高”，控制房價是上海調控房地產市場平穩健康發展的重要目標。在10月9日的會議上，他還把減少對房地產的依賴，提到瞭對城市、對市民和對未來負責的高度。
值得一提的是，今年上半年上海全市生產總值11887億元，全國排名第一，且按可比價格計算，比去年同期增長7%，升至全國平均線。其中，金融業以30.1%的增長位列第一，房地產業增長7.2%，排在第三位。
本報上海10月14日電
(責任編輯：UF035)
新聞來源http://business.sohu.com/20151015/n423283847.shtml
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