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  被質疑的利潤率

  "物業服務擁有很高的利潤率,彩生活的毛利率超過60%,如果是賣房子你要賣多少錢才能擁有這麼高的毛利?"潘軍很是驕傲。

  《經濟觀察報》8月22日的一篇報道,就對其毛利高達100%的酬金制物業管理模式提出瞭質疑。報道引用一位行業人士對酬金制物業管理的分析稱,如果酬金制下的物業費收取情況得不到改善,公司經營現金流會受到嚴重的影響,除瞭減值虧損會逐步影響到利潤,還會影響到小區持續經營的質量,從而影響物業費收繳率。

潘軍要麼領跑,要麼 炮灰

  宋衛平選擇瞭轉型輕資產業務,比綠城規模小得多的花樣年,在這樣的行業生態中更是發展得越來越艱難。高昂的融資成本,讓花樣年無法在拿地環節中占據上風,潘軍笑稱自己連在拍賣會上舉牌的勇氣也沒有。

  超高毛利率是彩生活的一大亮點,也是最大的爭議點。

  根據阿裡巴巴公佈的數據顯示,2013年淘寶平臺的活躍用戶數為2.3億,彩生活2014年中報披露的數據則顯示,公司目前服務傢庭數約為200萬個,服務人口約為500萬人;手機淘寶客戶端總用戶數超過1億,彩之雲APP的註冊用戶數量則據稱為50萬......數字的對比足以證明,用戶數量成為彩生活社區O2O發展的最大瓶頸。

  更重要的是,潘軍意識到"買地-建房-銷售"的傳統房地產開發模式並不具備持續性。"房子銷售完瞭不知道下一塊地在哪裡,客戶消耗之後不知道去哪裡找新客戶,房地產原有的商業模式是不具備確定性的。此外,地價的漲幅超過瞭房價的漲幅,地產商的毛利率隻會越來越低,這個行業隻會越來越不好玩。"

  這些計劃分拆上市的資產,定價參照就是彩生活。這些O2O社區平臺,未來不僅會分流投資者對彩生活的關註,還將大大提高彩生活的盈利難度和拓展成本。某種意義上,彩生活目前雖是行業領跑者,卻未必能成為這一領域的成功者。



  潘軍說這話的時候,周圍卻是一片質疑聲。有評論指,以彩生活為代表的社區雲服務是在"扯淡"。而在花樣年內部,潘軍的很多觀點也被認為過於樂觀。他的一位下屬甚至覺得他描述的場景要真正實現可能是在五年後。

  對潘軍來說,這些難關必須一一闖過。因為社區O2O僅僅是他搭建"地產淘寶"體系的基礎,他還希望在這一基礎之上發展社區金融,以拓展新的盈利空間。花樣年集團去年成立瞭合和年小貸公司,其與彩生活合作推出的理財產品"E理財"已於今年7月上市,預期年息高達9%~10%。此外,花樣年與國內P2P公司人人聚財達成戰略合作,未來將結合社區推廣P2P理財產品。

  智韜告訴記者,保利也曾嘗試增加自動化設備在社區的配置,但由於這些設備技術尚未成熟,在實際應用中很難完全代替人工操作,影響服務質量,要維持高素質的物業服務,人力成本必須投入。

  然而,港股投資者看中的,並不是彩生活現在的物業管理收入有多少,而是所謂O2O板塊的盈利前景。彩生活打出的"社區O2O"題材,讓資本市場嗅到瞭"錢"的味道。

中路重劃區利率多少免費諮詢試算  "在過去的黃金年代,市場幾乎是單邊上行,誰有錢拿到地誰就能賺錢,不用研究什麼經營和管理,這樣的行業是很不正常的。國企央企擁有雄厚的資本,我們這種民營企業根本不是對手,如果按照這種遊戲規則我們永遠玩不過他們。"

  "變"是花樣年的出路所在。越早轉型,可能機會越大。

  潘軍說,無論是社區O2O還是社區金融,關鍵都在於用戶粘性,因此目前彩生活最重要的還是把基礎服務做好,把用戶吸引到彩之雲平臺上。

  成為"地產淘寶"要過關

  根據公司發佈的財報顯示,2014年上半年,公司實現營業收入同比增長49%至1.63億元人民幣,毛利率同比增長12.1個百分點至66.1%,歸屬股東凈利同比增長超過2倍達6200萬元人民幣。

  花樣年所引發的爭議,還不僅僅在於潘軍聲言要做"地產業淘寶"。彩生活公佈的部分物業管理業務利潤率高達100%,這一數據的真實性引起業界和媒體的質疑。

  因此,當這幾年開發商忙著跑馬圈地做大規模時,潘軍卻一直在低調行事。2002年6月,由花樣年集團控股的彩生活服務集團有限公司正式成立,這傢集物業服務、資產運營、社區服務為一體的綜合型物業服務公司,成為潘軍探索轉型的重要棋子。

  盡管花樣年借著2009年樓市股市復蘇的東風成功登陸香港聯交所,打開境外資本市場融資大門,但它在境外發行優先票據的利息成本均在10%以上,與中國海外、保利地產等央企低於5%的利息成本相比差距甚遠。

  "彩生活的社區O2O商業模式很清晰,就是做成類似淘寶的平臺,但我們會要求供應商提供的服務或者產品質量好、價格有優勢、而且通過我們的支付系統來完成,讓所有參與者參與到彩生活的生態圈裡面。"潘軍為投資者畫瞭一張很大的"餅"。

  今年40歲出頭的潘軍,已經顯得有些蒼老。他1995年便進入房地產行業,並因策劃瞭美國前總統克林頓的"碧海雲天中國行"活動,曾被評為首屆中國(深圳)十大操盤精英。但在地產黃金十年,花樣年並未因潘軍在地產行業的經驗及人脈,成為行業領軍企業。過去,在這個資源制勝的行業,民營企業在很多方面比不過央企國企競爭者。

  降低營運成本

  但上述做法並未獲得大多數房企的認同。保利地產品牌管理中心總經理何

  潘軍的想法,在民營企業傢群體中具有代表性。綠城中國的創始人宋衛平之所以會賣掉自己親手養大的"孩子",一個重要原因也是他看到瞭房地產現行發展模式未來的風險。

  面對公司高毛利受到的上述質疑,潘軍沒有正面回應。他的註意力更多集中在業主的體驗上。他說:"彩生活在不斷改善服務,未來我們會越來越專業、越來越細分,客戶的滿意度才是我們未來最關註的。"

  彩生活於今年6月30日在香港聯交所上市,掛牌後股價呼嘯而上,截至9月3日,彩生活的市值達到73億港元,甚至高於母公司花樣年,被譽為近年來香港資本市場走勢最強勁的房地產股票,大多數券商機構均給與彩生活"買入"或"增持"的評級。

  早在6月20日彩生活還在招股時,申銀萬國發佈的研台中市房屋增貸報就指出,"公司仍需時日向市場證明其增長的可持續性,尤其是高利潤率方面。因此,我們不建議投資者參與此次新股認購。"但這並未影響彩生活上市後從6月的4~4.5港元一股,一直漲至目前的7港元以上。看起來,潘軍的確沒有回答外界對其利潤率質疑的必要。

  說起來很簡單,彩生活被看好的原因隻有一個,即它所代表的社區O2O概念。

  兩年前興起的社區O2O概念,今年特別紅火。諸多創業型公司為瞭能在社區鋪設渠道,不惜一擲千金。上海一傢致力於社區O2O業務開拓的公司負責人坦言,不管花多大的代價也要進入社區。他的理由是,社區的開拓成本,應該根據資本市場的估值來衡量,而不是看短期盈利與否。

  彩生活在資本市場上走俏,與上述市場環境和預期密切相關。

  去年7月,彩生活首款社區服務應用"彩之雲"正式上線,這款APP整合瞭物業服務、O2O服務、虛擬服務、商品服務、智能管傢、連鎖經營6個板塊,為業主提供物業費停車費繳納、投訴報修、小區通知、周邊優惠、天天特價、生活超市、彩票等十多項功能。但根據最新財報,上述增值服務的收入還不到其全部收入的10%。

  但投資者看中的是這一業務的成長性。

  新城控股高級副總裁歐陽捷也表示,物業服務屬於人力密集型行業,人力成本占總成本的80%,且每年都在上漲,但物業管理費受到政府嚴格監管難以漲價,這導致物管行業普遍處於虧損狀態,部分物業公司所謂的盈利都是依靠集團補貼,彩生活的"高毛利"令人看不懂。

  設想是美好的,現實卻是艱難的。多傢房企高管告訴《每日經濟新聞》記者,淘寶之所以能成功,是因為它擁有極其龐大的用戶數量,這在國內沒有任何一傢社區服務商能與之比肩,在沒有達到"互聯網級別"的用戶數量之前,彩生活與供應商根本沒有談價格的條件,這意味著它所提供的產品和服務與電商相比並沒有價格競爭力。

  正因如此,對彩生活來說,物業管理的高毛利能否持續或許並不重要,重要的是社區O2O業務收入的增速能否讓資本市場滿意。因此,針對外界的各種質疑,潘軍並不進行正面回應,而是極力向外界描繪未來"彩生活的生態圈"、一個"地產淘寶"的前景。

  潘軍也意識到上述弱點,因此,"跑馬圈地"是彩生活上市後的首要任務。

  按照潘軍制定的中長期發展目標,彩生活計劃在未來三年內服務傢庭數由200萬個左右增長至超過500萬個,服務人口1500萬。到2020年,彩生活服務的社區將超10億平方米,服務超過4000萬人口。然而,正如一些專傢所分析的,彩生活的模式在資本市場越顯露出價值,坐擁社區的公司就越不願意把這塊"肥肉"白送出去。彩生活通過提供優質低價的物業管理"免費"獲得社區O2O平臺的機會隻會越來越少,進入社區的門檻也必將越來越高。

  彩生活想要成為 "地產淘寶"所要面臨的挑戰,還不僅限於此。

  招股說明書披露,2011年彩生活有6個小區終止瞭其物業管理服務,2012年是9個,2013年達到22個,占到其管理的小區總數的5%以上,而其中大部分管理的小區將在2014年和2015年到期。作為物業管理公司,彩生活始終有被其他房企開發的小區"炒魷魚"的風險,每失去一個小區,彩生活就需要花更高的代價去開拓新的小區。這讓投資者對彩生活收入的不穩定有著揮之不去的擔憂。

 逼出來的變革

  "我們比起支付寶更貼近用戶,能更快地洞悉客戶需求,這方面淘寶比不過我們。"潘軍又展現出他善於"畫餅"的一面。他給《每日經濟新聞》記者算瞭一筆賬:目前彩生活擁有200萬戶業主,如果一戶一年購買1000元理財產品,一年的募資額度能達到20億元,彩生活隻要收取2%的手續費,那就是4000萬元營業額,這裡面大部分是利潤。此外,彩生活也可以聯合花樣年旗下的小貸公司拓展社區金融,通過吸收社區業主的資金用於發放小額貸款,從中賺取利差。

內容來自sina新聞

  記者手記

  從開始招股到眼下,彩生活可能是今年內房股市場上最受關註的新股,共有10傢券商針對彩生活發表瞭研報,數量遠超今年上市的其他內房新股。不僅如此,A股市場也在研究彩生活的模式,在同花順中搜索房地產行業或互聯網行業研報,可以發現18份研報是以彩生活為主要案例的。

  眼下方興未艾的社區O2O服務企業都在看著彩生活,後者未來的業績和股價表現,在某種意義上將代表這個行業的最終走向。在彩生活身後,萬科、世茂、藍城、新城都在逐步培育自己的社區O2O板塊;互聯網陣營的三泰電子 "速遞易",以及民生銀行的社區金融,也已經殺入這一領域,其中一些已經明確將會把社區O2O公司分拆上市。

  為瞭應對人力成本上漲的壓力,彩生活在發佈招股書時已經透露,公司主要通過機械化、信息化設備,對整個小區的管理實行標準化、制度化、流程化的管理,以解放簡單勞動崗位上的勞動力,即通過自動化設備替代人力

  "我不喜歡別人稱呼我是房地產開發商,我們的目標是成為最棒的社區服務商。"這是花樣年董事局主席潘軍時時掛在嘴上的一句話。花樣年旗下的彩生活今年6月剛剛登陸香港聯交所,即引發業界轟動--無論市盈率還是市凈率,彩生活都全面超越母公司花樣年,甚至超過中海、華潤等香港紅籌上市公司。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/08092896861.shtml
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