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  柳州輝煌置業客戶經理陳珂每天最緊張的事情就是房屋和樓盤促銷,他說:"即便是學區房、養老房,銷售也不容樂觀,能夠同時就讀柳州市重點小學公園路小學、重點中學十二中、重點高中柳州高中的學區房,半年前預測的開盤價格在12000元/平方米,現在預測的開盤價格也不會超過8000元/平方米。"

  南寧市邕武立交橋附近的一個超過4萬平方米的樓盤,項目銷售人員林斌告訴記者,樓盤最初拍賣下來的樓面地價超過4000元/平方米,加上建築成本2800元/平方米,以及相應的財務費用,住宅成本價格就高達7000元/平方米。

  記者深入采訪時發現,資金鏈壓力、拿地價格偏高、銀行信貸繃緊,這是導致開發商"壓力山大"的核心原因。

  黃平旺說:"我們對南寧政策進行評估的預測是:隻有炒作噱頭,沒有炒作實效。"他分析認為,由於北部灣、欽州、玉林、崇左的購買能力有限,不太可能政策一出臺就形成"紮堆購買"效應,隻能在短時間內實現部分民間借貸資金繼續註入房地產企業,一旦銀行維持現有信貸政策,房地產市場還將維持價量齊跌的局面。

  三是供求關系變化。政府的限購政策對遏制房地產投資需求發揮瞭積極作用。而自住房供應增加以及共有產權住房的即將推出,則會顯著增加住房供給。由於近期自住房集中入市,一些城市的樓市迎來瞭供應高峰。截至4月14日,北京樓市在自住房供應帶動下,庫存量首次回到6萬套以上,這也是自2013年9月10日以來的最高點。

  記者采訪工農中建交、浦發銀行、招商銀行、地方城商行時瞭解到,各傢銀行對房地產項目的貸款都非常謹慎。

  記者通過房產聯盟、地產銷售群、樓盤走勢群等珠三角、長三角房地產銷售高級群進行采訪時,超過75%的房地產銷售策劃人員認為,房地產市場就快"繃不住"瞭;90%以上的銷售人員表示,現在房開商最關心的問題就是如何走銷量,資金回籠;95%以上的銷售人員表示,能夠以建地貸款高雄新興建地貸款低於市場價格20%-30%的售價拿到"內部價格",而且沒有"指標費",購買條件幾乎"沒有限制"。

  一是經濟減速。中國房價自2000年以來迅速、持續上漲,是與中國經濟的高速增長密切相關的。經濟高速增長在帶來房地產投資高增長的同時,也推動瞭城鎮化進程,促進瞭居民收入水平的提高,從而放大瞭住房需求。當前,中國經濟增長已進入"7"時代,經濟下行壓力很大。

  時下,房價又到瞭一個重要的轉折關口。針對未來房價是上漲還是下行,專傢學者、業內人士見仁見智,爭論不休。有人認為,樓市前景不容樂觀,房價將逐步下行;有人則繼續看多樓市,認為房價特別是一線城市的房價還會持續上漲,不要指望房價暴跌。房價走勢迷霧重重,不僅使欲購房者十分糾結難於定奪,也給政府正確進行房地產調控決策帶來影響。

  恰恰是這樣一座樓盤,為吸引客戶,在已經竣工的高樓外打出買83平方米得到103平方米的巨幅廣告,甚至在私下通過房地產中介釋放消息:購買商鋪可以按照1:1.5-1:2的比例贈送面積,目的就是希望盡快回籠資金。

  今年一季度GDP增長隻有7.4%。經濟減速對房價的影響是雙重的,一方面,從房地產的需求端看,經濟減速會影響居民的就業和收入增速進而影響住房需求;另一方面,從房地產的成本端看,經濟減速背景下壓縮過剩產能和結構轉型升級過程加快,將導致鋼材、水泥、平板玻璃等建材價格下行,從而降低住房建造成本。

內容來自sina新聞

  世上沒有刺破雲天的大樹,也沒有隻漲不跌的商品。價值規律是不可抗拒的。當房價遠遠背離住房的價值時,必然走向價值回歸之路。基於前面述及的六方面因素,再考慮到我國老齡化進程加快的現實情況,用不瞭多久,我國樓市就會由賣方市場轉變為買方市場。

  林斌說:"最初預計是這個地段樓盤售價在9000元/平方米-12000元/平方米,現在超過7000元/平方米都賣不動,開發商資金回籠壓力之大可想而知。"

  數據表明,截至2014年3月底,包括北上廣深在內的20個城市,新建各類商品住宅庫存總量為8401萬平方米,同比增長16.3%,創近5年來新高,其中14個城市庫存出現瞭環比上升現象,北上廣深四個一線城市庫存則呈現出環比與同比"雙升"態勢。自住房大量入市不僅緩解瞭樓市供求關系,而且由於其價格低,對樓市總體價格水平向下也有重要影響。

  四是制度建設推進。不動產統一登記制度是確保樓市健康持續發展的基本制度。國土資源部最近公佈瞭不動產統一登記的時間表和路線圖,即到2016年全面實施不動產統一登記制度,2018年前不動產登記信息管理基礎平臺投入運行。不動產登記可以從以下兩方面影響房價:一是為房產稅出臺提供基礎條件;二是可以倒逼房產多的業主抓緊拋售手中房產,增加二手房供應。不動產統一登記制度構成房地產調控長效機制的重要內容。

  從贈送面積到贈送商鋪,從降價促銷到"內部團購"......記者近日對珠三角、長三角和中西部省區城市采訪時發現:房地產市場已經進入買賣博弈"冰封期",各地房開商引導"誤讀政策"的背後,是心裡發虛的實質。

  近日,南寧市房產局出臺相關政策,從4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民傢庭可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。這一政策迅速被房地產行業向外解讀為"救市第一槍"。

  國傢統計局不久前公佈的數據顯示,3月份,70個大中城市中,新建商品住宅價格與2月份相比,房價未上漲的城市達到14個,為2013年以來最多,而價格環比平均指數漲幅僅為0.23,創2013年以來新低。

  今年1月-3月,南寧新建商品房銷售雖然有所增長,但10.64%的增幅遠遠低於去年同期的38.82%。(新華網,記者 何豐倫)

  中國社會科學院研究生院客座教授 苑德軍

  

  高房價缺乏上漲動力

  多重壓力導致開發商"壓力山大"

  對未來房價走勢究竟該做何判斷?"管中窺豹,略見一斑。"實際上,今年一季度特別是3月份的房地產數據,已經顯露出樓市走向的端倪,為我們判斷房價走勢提供瞭現實依據。

  珠三角房地產協會副秘書長曾敏認為,現在房地產行業已經到瞭"風聲鶴唳"的地步,幾乎每一項政策出臺都會被房地產行業大肆炒作,向外宣揚"地方松綁調控"舉措。但被房地產行業"吹大"的地方政府政策措施,很容易就台北士林建地貸款被"穩健發展""堅決不註水"的調控手段所遏制。

  就同比數據看,70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市雖為69個,但其中漲幅回落的城市達到瞭68個,比2月份增加瞭3個,漲幅最低城市的漲幅僅為1.2%。較之新房價格,二手房價格下降更為明顯,3月份二手房價格下降和止漲的城市已達28個。

  和房價漲幅趨緩相伴,樓市成交量也大幅下滑。據中原地產統計,3月份,全國54個城市住宅簽約交易量同比下降33.5%,其中二線城市下降47.5%,一線城市也下降瞭40.4%。作為全國房價走勢風向標的北京,3月份二手房成交量僅為8943套,同比下降79.6%,創6年來同期二手房交易量最低值。

  僅僅依據一個月度的數據,也許還遠不足以說明樓市進入拐點。但一路高歌猛進、量價齊升的火爆樓市突然變"冷",其中必有緣由。3月份樓市的量價變化,實際上已經發出瞭明晰的信號,即樓市已經觸頂、高房價缺乏繼續上漲動力並已成強弩之末。

  準確把握未來的房價走勢,須對影響未來房價變動的諸多因素進行分析。在筆者看來,至少有六方面因素成為拉動房價向下的力量。

  深圳匯金行常年從事在珠三角一帶的商業地產和住宅地產營銷,副總經理黃平旺告訴記者:"南寧樓市已經進入買賣博弈的'冰封期',即便是快環附近,開盤價格超過7000元/平方米的樓盤都賣不動,但開盤價格在6500元/平方米以下的樓盤,一開盤就銷售一空。"

  房開商忙"走量",資金鏈"高度緊繃"

  二是流動性變化。四萬億元投資強刺激帶來的貸款增量和社會融資規模快速增加,國際收支"雙順差"使外匯占款迅速增長進而使得基礎貨幣大量投放,這些因素綜合在一起導致瞭貨幣供應量的急劇擴張,為房價節節走高提供瞭適宜的貨幣條件。

  而現在情況發生瞭重大變化,流動性過剩的局面已不復存在。從國內看,銀行不良資產比率上升,適應結構轉型要求銀行的貸款結構面臨重大調整,銀行放貸行為更加審慎;地方政府債務風險加大,地方政府債務規模擴張受到限制;金融監管部門為管控金融機構的流動性風險和產品違約風險,將繼續采取有力監管措施規范同業業務、信托業務,通過"影子銀行"渠道融資的規模也會下降;外匯占款增加放緩,將使基礎貨幣的投放規模下降;存款利率市場化加速推進,會推動市場利率水平走高。所有這些,會導致貨幣供應量增長率下降,流動性趨緊可能成為一種常態。

  從國際看,美聯儲今年年初啟動QE退出機制,至今已宣佈瞭三輪QE規模削減安排,而QE退出不僅會導致"熱錢"流出,加劇國內流動性壓力,同時還會引起人民幣貶值,提高國內利率水平。目前,由於市場流動性和銀行貸款額度都很緊張,8.5折的按揭優惠利率在房貸市場上已經絕跡,70%的城市出現中小銀行停貸現象。即使同意發放按揭貸款,銀行推遲放貸的現象也十分普遍,最長的要等半年。"融資難"和"融資貴"的雙重制約,阻礙瞭部分住房需求的實現,同時也將迫使開發商在流動性緊張的情況下,不得不通過降價促銷來加快回籠資金。

  然而,不僅南寧市房產局出面直接辟謠,聲稱隻是推動北部灣同城化的舉措之一,甚至連房地產業內人士都不認為這一舉措能夠在多大程度上形成"松綁刺激效應"。

  地方少數政策被"誤讀" "吹大效應"難敵"調控硬手段"

  五是需求和價格透支。近幾年特別是2013年年初以來的房價暴漲以及開發商及其利益代言人對高房價不遺餘力的鼓吹,強化瞭一些公眾"買漲不買落"的購房心理,導致瞭大量購房需求的提前和短期集中實現。這嚴重透支瞭樓市的需求擴張和價格上漲空間。

  目前,我國一線城市的房價收入比已經超過40倍成為世界最高水平,北京的房價已經超過瞭紐約,而北京的人均收入隻是紐約人均收入的十分之一。高得離譜、令人咋舌的房價,遠遠超過瞭公眾的購買能力,不僅普通百姓"望房興嘆",就是收入不低的白領階層也難以承受。

  六是公眾預期變化。公眾對房價的預期,受制於經濟增長速度、政府調控政策、樓市供求關系等多種因素。而公眾對房價現實水平的自我感受,也是影響其房價預期的重要因素。近幾年房價在政府調控措施頻出的情況下瘋漲,已讓公眾普遍感到無法接受,而今年年初以來樓市交易量大幅下滑,使得一些欲購房者認為房價已經見頂,從而加劇瞭觀望心態。

房價撞頂? 樓市進入買賣博弈 冰封期

  當前,中國樓市的主要矛盾並非簡單的市場分化。更重要也更值得我們高度關註的問題是,房地產行業高增長周期結束、房價下行給宏觀經濟增長和宏觀金融運行帶來的負面影響。對於中央政府來說,應堅持房地產調控政策的連續性,絕不允許房價高企城市的地方政府在"樓市分類調控"口號下,隨意放松限購、限貸政策。要把調控問責制真正落到實處,強化地方政府房地產調控的行政責任。同時,要未雨綢繆,采取有效的政策措施,應對房價下行可能帶來的經濟和金融風險。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-04/15074112464.shtml

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