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居民財富配置變化趨勢不動產降低比例
內容來自sina新聞
一般來說，經濟的繁榮興旺有利於居民收入的增加，而當經濟環境趨緊，企業利潤下降時，居民增收的難度也會加大。看交銀中國財富景氣指數四年來的走勢，經濟景氣指數與財富景氣指數基本上呈現正相關關系。單在上月的指數調查中，經濟景氣指數與財富景氣指數出現瞭反向，經濟景氣指數向下，而財富景氣指數向上。
過去十年，我國房地產市場經歷瞭長時段的爆發式發展，激發瞭一股空前的全民炒房熱情。不少投資者在房地產市場上獲取瞭豐厚的回報。交銀中國財富景氣指數調查顯示，大多數城市居民傢庭這十年來積累的不動產迅速增值，因而資產價值較高，大約占傢庭總資產的四分之三。絕大多數傢庭持有的不動產為房產，僅少數擁有商鋪、寫字樓等商業地產。傢庭排在二位的大資產是投資理財，主要包括股票、基金和理財等等，儲蓄在傢庭財富配置中的占比逐漸下降，大多傢庭僅有少量儲蓄用於預防性需求，而投資理財比重逐漸提升，未來發展空間較大。比較起來，收藏品在國內傢庭財富配置中的比例最小。
據筆者的觀察，財富景氣指數的回升很大程度上是受收入增長和投資意願向上拉動的影響。如果再進一步分析就會發現，今年二季度以來股市行情的逐漸升溫對居民傢庭財富景氣的影響非常大。由於工資收入和前一階段相比並沒有太大變化，因此帶動收入增長的最主要的因素是投資收益。調查結果也顯示，本期投資收益是上升最顯著的二級指標，漲幅達到14個百分點。從具體的投資品種看，相比去年下半年，今年以來大多投資品的投資回報率是回落的，比如黃金、理財產品、互聯網金融等。而滬深股市從7月一掃頹勢開始連續上漲，與之相關的證券投資基金收益也有不錯的表現，帶動瞭居民傢庭財富的增長。
滬深股市兩個多月來的回暖，除瞭與啟動"滬港通"的預期和新股發行改革提振作用外，也與我國整體經濟運行出現的一些積極變化大有關聯。雖然近期主要宏觀經濟指標表現依然疲弱，比如房地產投資下滑、新開工項目不足、制造業通縮壓力加大等等，但在另一方面，經濟運行當也有瞭一系列積極變化，比如外需回暖帶動出口增長、實際消費增速保持平穩、服務業增長和就業勢頭良好。由此預計，四季度經濟將緩中趨穩，今年經濟增速或將落在7.4%左右。明年經濟增長仍能在合理區間運行，進而為股市的健康發展打下基礎。
變化最大的，無疑是房地產市場，在限貸政策放松前，不動產投資意願已在回升，各地房屋庫存高企與需求釋放不足的現象並存。從指數調查來看，今年以來，國內居民傢庭對不動產的投資意願一直處於不景氣區間，住房需求不足很大程度上是由市場觀望所致，並非真實需求大幅下降。9月30日，央行和銀監會聯合下發《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，加大瞭金融對房地產行業的支個人信貸額度限制持，不僅從"認房又認貸"轉為"隻認房"，還開瞭三套房貸的口子，給予自住型購房需求以較大力度的支持。本期交銀中國財富景氣指數報告發現，雖然不動產投資意願指數還在往下走，但預期不動產投資意願在7月已達到階段底部並在9月開始回升。限貸放松政策的逐步落實，提振瞭相當一部分購房者的入市信心，帶動成交量的上漲。由於市場調整慣性的存在，各地樓市成交量預計並不會迅速上升，房價難有快速上漲的可能，但銷售量的回升對提升市場信心功莫大焉。
不過，眼下還有三個短期影響樓市走向的不確定因素。其一，購房意願回升具有不確定性，本期預期不動產投資意願的回升能否帶動不動產投資意願總指數的回升，還需要繼續觀察；其二，房貸新政的落實效果具有不確定性，在房地產市場調整壓力依然較大且負債成本上升的情況下，各商業銀行可能會結合當地市場環境和自身情況執行房貸利率優惠，利率的優惠幅度可能不如市場預期；其三，金融創新步伐的不確定性，《通知》鼓勵通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)的方式，增強金融機構個人住房貸款的投放能力，如果該政策能夠逐步落地，當然有助於在一定程度上盤活住房抵押貸款的存量資金，提升商業銀行對個人房貸支持的能力，進而擴大房貸投放額度。但就目前而言，發行住房抵押貸款支持證券的市場條件尚有待進一步完善，而市場利率水平偏高也會影響發行這類證券的積極性。
展望未來，隨著房地產行業市場環境的變化和資本市場進入上升新周期的形態確定，國內居民傢庭財富配置房地產比例過高的局面土地貸款宜蘭大同土地貸款將逐漸改觀。投資方式將日趨多元，流動資產投資占比將提升，另類投資將越來越受到市場的歡迎。
在不動產投資品種上，在城鎮化和人口老齡化的大趨勢下，商業地產和養老地產的投資價值將越來越高；投資渠道上，不僅可通過房屋買賣或出租方式直接參與不動產投資，隨著房地產證券化的發展，未來居民傢庭還可通過房地產信托投資基金(REITs)的方式間接配置房地產投資。
隨著資本市場的發展將帶動股市和基金投資增多，特別是滬港通開通在即，將打通境內居民的海外投資渠道，境外投資需求增。與此同時，隨著利率市場化向縱深推進，理財、保險、信托、私募等都將獲得長足發展，必將極大豐富國內居民傢庭的投資方式選擇。另類投資雖然在我國起步較晚，但隨著高凈值人群的迅速增長，高端紅酒、藝術品、鉆石珠寶、手表等先後已成為投資新寵，其投資需求正將逐漸擴大，發展前景將變得十分廣闊。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-22/08362955098.shtml
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